Residential real estate investments – 2016

La inceputul acestui an, locuintele noi se afla in atentia investitorilor imobiliari cu bugete sub 200.000 euro, cererea pe acest segment crescand. Acest interes se datoreaza scaderii dobanzilor bancare si reorientarii multor investitori care vizau in trecut locuinte vechi, spre cele noi, care asigura o mai buna perspectiva investitionala, fiind si mai usor de inchiriat.

Am realizat o analiza a randamentelor unei investitii imobiliare rezidentiale, situate intr-un buget de 200.000 euro, care poate fi format jumatate din surse proprii si jumatate din credit bancar. Fiecare varianta are specificul ei si chiar daca este o decizie de business, exista si partea emotionala, care poate conduce catre o varianta sau alta. Randamentele actuale cele mai mari le aduc vilele din zona Pipera si apartamentele mari din zona noua Sisesti –Straulesti.

 

Zona Tip proprietate Chirie/lună Randament Avantaje
Soseaua Nordului Apartament 3 camere 1.100-1.200 euro 6,5 – 7% Zona bine cotata. Pret bun de revanzare
Aviatorilor – Kiseleff Apartament 3 camere 1.100-1.200 euro 6,5 – 7% Zona bine cotata, cu acces facil catre centru
Pipera Casa/vila 1.200-1.300 euro 7-7,5% Chiriasi familii, expati
Sisesti –Straulesti 2 apartamente cu 3 camere 575 – 600 euro, fiecare 7-7,5% Şanse scazute ca ambele proprietati sa fie libere simultan, lichiditate marita
Militari 3 apartamente cu 2 camere 350 – 375 euro, fiecare 6 – 6,5% Sanse scazute ca toate proprietatile sa fie libere simultan. Zona cu cerere crescuta pe sectorul chirii.

 

IN CE POTI INVESTI UN BUGET DE 200.000 EURO

  1. Zona de lux pentru apartamente de inchiriat este zona adiacenta parcului Herastrau, Soseaua Nordului, fiind formata din cladiri noi, cu suprafete generoase si finisaje moderne, la cativa pasi de cel mai mare parc al Bucurestiului. De asemenea, apropierea de cladirile de birouri din Pipera, Barbu Vacarescu o face atractiva pentru expatii veniti sa lucreze in Romania si carora angajatorul le plateste acomodarea si chiria, acestia fiind dezirabili de catre proprietari. Zone similare sunt Kiseleff si Aviatorilor, dar si Floreasca – Dorobanti, imobile noi.

In bugetul stabilit, se poate achizitiona un apartament spatios cu 3 camere, cu o suprafata intre 100 si 120 mp si un loc de parcare. Un astfel de apartament poate fi inchiriat intre 1100 – 1200 Euro /luna, adica un randament de 6.5-7% pe an, mult peste dobanda unui depozit. Totodata, achizitia unei proprietati in aceasta zona asigura un pret bun de revanzare, fiind considerata una dintre cele mai bune zone ale Bucurestiului.

  1. Pentru a atrage chiriasi familii, sau cei care doresc sa aiba curtea lor privata, achizitia unei case in zona Baneasa Pipera poate fi un lucru potrivit. Chiar daca proprietatile sunt mai mari, sau cele cu suprafete de teren generoase depasesc bugetul propus, putem gasi, in jur de 200.000 Euro, case intr-un complex inchis, sau vile cu o suprafata in jur de 250 mp, cu un teren aferent de 300 – 400 mp. O astfel de casa poate fi inchiriata cu 1200-1300 Euro/luna, in functie de amenajari si locatie. Randamentul in acest caz poate ajunge la 7.5%/an si totodata poate fi o varianta de locuinta, pentru cei care le achizitioneaza.
  2. In partea de Nord, Baneasa, Sisesti – Straulesti, gasim apartamente cu 3 camere, in imobile noi cu pretul in jur de 100.000 Euro si suprafete in jur de 80-90 mp. Un astfel de apartament poate fi inchiriat cu 650-700 Euro/luna si rezulta astfel un randament de 7.5-8% anual, iar faptul ca sunt 2 proprietati inchiriate, scade riscul ca ambele sa fie libere in acelasi timp.
  3. Zona de Vest a Bucurestiului ofera apartamente moderne in ansambluri rezidentiale noi. In bugetul de 200.000 euro pot fi achizitionate 3 apartamente cu 2 camere in imobile moderne, fiecare cu loc de parcare si aflate in proximitatea unei statii de metrou. Acestea sunt preferate de catre chiriasi si prin urmare au o rata de mai mare de inchiriere. Un astfel de apartament poate fi inchiriat cu cel putin 350 – de euro/luna, rezultand un randament de 6-6.5% pe an. Fiind vorba de 3 proprietati, exista un risc mai scazut diminuare a ransamentului prin neinchirierea proprietatii.

Analiza se refera la randamentul investitional brut. Exista o serie de cheltuieli si factori care pot influenta profitul net rezultat, din care enumeram:

  • Cheltuieli cu amenajarea proprietatilor
  • Cheltuieli cu impozitele pe venituri rezultate din chirii
  • Cheltuieli cu impozite pe proprietate care, conform Noului Cod Fiscal, pot creste in functie de destinatie: rezidenta sau spatiu de birouri/comercial
  • Perioada in care proprietatea nu este inchiriata