Tot ce trebuie să știi dacă vrei să investești în imobiliare
Imobiliarele sunt cea mai atractivă opțiune pentru investitori, datorită naturii palpabile a bunului achiziționat și a lichidității acestuia, dar și pentru că rezolvă o necesitate primară – nevoia de locuire, pentru care mereu va exista cerere. Deși investiția în imobiliare beneficiază de un grad mare de siguranță în comparație cu alte tipuri de investiție, randamentul poate să difere de la o proprietate la alta, în funcție de factori precum locație, dotări, mod de exploatare.
În procesul de realizare a unei investiții, cei interesați trebuie să identifice varianta care li se potrivește, prin crearea unei balanțe între bugetul disponibil, obiective și perspectiva de apreciere.
Proprietățile imobiliare pot asigura un venit pasiv prin închirere în regim hotelier sau închiriere pe termen lung și pot fi ușor vândute ulterior, la prețul pieței, obținând un profit prin aprecierea în timp a proprietății. Având în vedere aceste considerente, investiția în real estate este o decizie strategică pentru un viitor sigur și confortabil, iar în analiza unei posibile oportunități este important să fie analizați mai mulți factori.
1. Obiectivul achiziției
Înainte de achiziția unei proprietăți imobiliare trebuie stabilit obiectivul, deoarece în funcție de acesta se realizează selecția celei mai potrivite oferte și estimarea randamentului investiției.
• Locuire
Achiziționarea unei proprietăți pentru locuire este o investiție pe viață, un bun imobil care răspunde unei nevoi primare și poate fi lăsat moștenire urmașilor. Suma investită este garantată de bunul achiziționat, a cărei valoare crește în timp, în comparație cu un bun mobil, care de regulă se devalorizează în câțiva ani.
• Investiție cu administrare proprie
Achiziția unei locuințe cu scopul de a o închiria pe termen lung sau în regim hotelier poate genera venituri, însă necesită disponibilitate din partea investitorului pentru a se ocupa de promovare, relația cu oaspeții, gestionarea unității și curățenie sau eventualele reparații necesare pe parcurs. Gradul de rentabilitate este direct influențat de implicarea proprietarului și chiar de priceperea acestuia în administrare sau negociere pentru a avea un grad bun de ocupare.
• Investiție fără griji
Administrarea unei proprietăți pentru a obține un venit pasiv constant poate părea facilă, însă pe termen lung, repetitivitatea acțiunilor de mentenanța și financiare pot influența fluxul și implicit rentabilitatea.
În cazul modulului de investiție Nordis Group, proprietatea imobiliară generează venit pasiv din închiriere în mod simplu și lipsit de griji, datorită serviciului de property management oferit de către Nordis Group.
În cadrul Nordis Mamaia, ansamblul hotelier și rezidențial de 5 stele din Mamaia Nord, mai mult decât o proprietate imobiliară, conceptul presupune un business la cheie, deoarece va rămâne în administrarea întregului ansamblu pe o perioadă îndelungată și pune la dispoziția doritorilor serviciul de property management, pentru ca investitorii să se elibereze de orice sarcini, încasând venit pasiv de oriunde s-ar afla.
2. Locația proprietății imobiliare pentru investiție
Cele mai profitabile achiziții imobiliare sunt cele atunci realizate când zona nu este încă foarte dezvoltată, dar are un potențial ridicat și perspective bune de viitor.
Un exemplu este zona Mamaia Nord, care s-a dezvoltat considerabil în ultimii ani. Prin decizia Ministerului Economiei, Antreprenoriatului și Turismului de a înființa Organizația de Management al Destinației „Stațiunea Mamaia Nord”, zona intră într-un proces de dezvoltare masivă în următoarea perioadă. Sunt alocate investiții de ordinul milioanelor de euro în proiecte de infrastructură menite să sporească accesibilitatea, sustenabilitatea și dezvoltarea destinației.
Pentru un randament anual ridicat, obiectivul achiziției trebuie corelat cu locația. În unele zone, cererea este mai mare pentru închiriere în regim hotelier, în timp ce pentru alte zone, proprietățile se pretează mai degrabă pentru locuire și implicit, închiriere pe termen lung.
• Orașe mari
Proprietățile din marile orașe din România sunt o investiție cu potențial, deoarece cererea pentru închiriere este mai ridicată, aprecierea în timp este semnificativă, iar taxele aferente sunt relativ accesibile.
Cererea pentru închiriere din marile orașe se datorează și noilor veniți, care au migrat din alte zone în căutarea unor posibilități mai bune de ordin profesional sau educațional, ceea ce înseamnă că nu dețin o locuință proprie la început și există posibilitatea ca nici în viitor să nu efectueze o achiziție, intenționând să se întoarcă după o perioadă în localitățile natale. Acest lucru înseamnă că cererea pentru închirierea pe termen mediu și lung va exista constant, însă există și riscul ca în unele perioade, proprietățile să fie neînchiriate.
• Zonă turistică, la munte sau la mare
Disponibilitatea oamenilor de a cheltui mai mult în vacanțe pe confort, servicii și divertisment face ca proprietățile din stațiunile turistice frecventate tot anul să aducă un venit bun din închirierea pe termen scurt, acest tip de proprietăți imobiliare fiind mai rentabil decât proprietățile din orașe.
Pe parcusul anului 2023, Constanța se situează pe locul secund în topul orașelor cu cel mai mare număr de sosiri ale turiştilor în structurile de primire turistică cu funcțiuni de cazare (inclusiv apartamente și camere de închiriat), cu 1573,9 mii persoane. Locul 1 a fost ocupat de Municipiul Bucureşti, cu 1829,0 mii persoane, iar pe locul 3 s-a situat Braşov, cu 1513,5 mii.
La nivelul înnoptărilor turiştilor în structurile de primire turistică cu funcțiuni de cazare (inclusiv apartamente și camere de închiriat) s-au înregistrat valori mai mari în: Constanța (5203,1 mii), Municipiul Bucureşti (3623,1 mii) și Braşov (2848,7 mii).
Nordis Group exploatează această oportunitate în domeniul turismului din România și dezvoltă ansambluri hotel & residence de 5 stele în Brașov și Mamaia Nord – Constanța. Oferta include camere de hotel cu randament anual garantat de 7% sau apartamente rezidențiale, cu funcțiune turistică – locuințe de vacanță, ce pot fi date spre închiriere, având astfel potențialul de a genera un randament anual de aproximativ 10% sau chiar mai mult.
3. Proximitate și nevoi specifice
În concordanță cu obiectivul achiziției, evaluarea proprietății se face studiind zonele din proximitate în asociere cu nevoile viitorilor rezidenți sau ale chiriașilor.
• Așteptări privind proprietățile rezidențiale
Evaluarea proprietății este mai bună dacă în apropiere există zone de relaxare și parcuri, săli de fitness sau terenuri de sport, centre de business, restaurante, magazine și centre comerciale, spitale, instituții publice, mijloace de transport în comun, școli, grădinițe, universități.
O astfel de dezvoltare, cu o poziționare foarte bună, este Nordis View, localizat în București, pe Șoseaua Fabrica de Glucoză. Acesta oferă acces rapid către toate punctele de interes menționate, fiind situat foarte aproape de polul de business din Floreasca, cu vedere către Lacul Tei.
• Așteptări privind proprietățile cu obiectiv turistic
Pentru un randament bun al investiției, este de preferat ca proprietățile din stațiuni turistice să fie localizate în apropierea unor zone cu beneficii de wellbeing, agrement și divertisment.
Nordis Mamaia este un ansamblu turistic cu o localizare extraordinară, care facilitează petrecerea vacanțelor în apropierea naturii albastre, fiind situat între Marea Neagră și Lacul Siutghiol. La doar 2 minute de condus zona cluburilor de lux din nordul litoralului, ansamblul oferă în proximitate avantajul distracțiilor exclusiviste la malul mării.
4. Facilități pentru un stil de viață îmbunătățit
Facilitățile integrate sporesc confortul și aduc plus valoare unităților. Proiectele imobiliare noi din țara noastră vizează tot mai mult o diversificare a portofoliului de facilități, din dorința de a oferi experiențe complete de locuire sau turism.
Nordis Group este cunoscut pentru conceptele imobiliare de mare anvergură și complexitate, înglobând facilități de leisure într-un mix nemaiîntâlnit până acum în alte dezvoltări imobiliare.
De exemplu, în cadrul ansamblului de la mare, dezvoltatorul construiește cel mai mare centru SPA de pe litoral, fiind și cel mai mare SPA integrat într-un hotel din România.
12 restaurante și cafenele, salon de beauty, zonă comercială, casino, sală polivalentă, clinică de recuperare medicală, sală de fitness, săli de conferință, ballroom, spații de joacă și sală de gaming, cinema VIP, grădină, piscine interioare și exterioare, plajă privată și ponton pe lac – toate acesteaasigură o experiență de vacanță superioară, prin posibilitățile extinse de petrecere a timpului în cadrul resort-ului de 5 stele.
Un alt element important în alegerea unei proprietăți pentru investiție îl reprezintă și existența parcării. Ansamblul Nordis Mamaia include atât parcări subterane și supraterane, cât și o parcare cu peste 1000 de locuri, dotată cu stații de încărcare pentru mașinile electrice.
5. Clădire sustenabilă cu avantaje aferente
Începând cu anul 2021, toate clădirile trebuie să respecte normele nZEB de construire, conform directivelor europene, iar prin prisma faptului că investițiile în imobiliare se realizează cu o perspectivă de viitor, calitatea și sustenabilitatea construcției sunt aspecte importante în alegerea viitoarei proprietăți.
De la calitatea materialelor de construcție utilizate, până la eficiența energetică a clădirii, arhitectura prietenoasă cu mediul natural și componenta verde integrată, toate acestea au impact asupra amprentei de carbon, a durabilității clădirii, a costurilor de operare ulterioare dar și a identității vizuale de ansamblu a zonelor în care se construiește.
Dezvoltările imobiliare construite în prezent trebuie să răspundă cerințelor și așteptărilor din viitor, pentru a asigura confort și funcționalitate inclusiv generațiilor următoare. Gradul de sustenabilitate a devenit în timp și un avantaj în relația cu finanțatorii, băncile oferind condiții mai bune de creditare pentru locuințele care respectă normele de sustenabilitate.
Ansamblul Nordis Mamaia este construit cu responsabilitate încă de la fundație, acolo unde, pentru a spori siguranța și durabilitatea clădirilor în timp, după ce a studiat solul până la o adâncime de aproximativ 30 m, dezvoltatorul Nordis Group a optat pentru o procedură mai complexă și mai costisitoare – fundație construită pe piloni forați – deși, conform normelor legale, realizarea clasicei perne de balast ar fi fost suficientă.
Materialele de construcție utilizate pentru Nordis Mamaia sunt de calitate superioară, prietenoase cu mediul și adaptate zonei în care se construiește, fiind rezistente la salinitate pentru o durabilitate sporită în timp.
Arhitectura organică, cu balustradele realizate din sticlă curbată în forma valurilor mării, alături de peisagistica bogată care încadrează ansamblul, aduc un plus estetic stațiunii Mamaia Nord și constituie un reper în domeniul dezvoltărilor imobiliare prin exploatarea planului urbanistic în avantajul identității vizuale a zonei.
Apartamentele sunt dotate cu tehnologie SMART Home de ultimă generație, ce asigură un confort sporit utilizatorilor și eficientizează consumul de energie. În același registru eco, parcările sunt dotate cu stații de încărcare pentru mașinile electrice.
6. Valoarea de închiriere raportată la zonă
Pentru o estimare preliminară a rentabilității investiției, un indice relevant este valoarea de închiriere raportată la zonă. Cele mai căutate tipuri de unități situate în cele mai dorite locații reprezintă cele mai bune oportunități de investiție imobiliară.
În România, cele mai ridicate costuri pentru închirierea locuințelor sunt înregistrate în marile orașe, iar creșterea este constantă. în Ianuarie 2024 prețurile chiriilor au crescut cu aproximativ 21% față de aceeași lună a anului trecut, conform analizei storia.ro pentru chiriile din 10 orașe mari ale țării.
Un aspect important este faptul că prețul de închiriere pe termen lung diferă de închirierea în regim hotelier, în cazul celei de-a doua variante randamentul putând fi chiar dublu.
Astfel, locația pentru achiziția unui apartament de vacanță dar și tipul de unitate se aleg în funcție de gradul de popularitate al zonei, numărul de turiști înregistrat anual, tipul de turism care se practică în zonă și tipologia de turiști. Familiile vor opta de cele mai multe ori pentru apartamente mai mari, cu băi multiple și zonă de chicinetă, în timp ce cuplurile vor prefera studio-uri sau apartamente cu 2 camere.
Nordis Group a implementat în premieră în România conceptul cumpără o cameră de hotel, investiție care asigură un venit anual garantat prin contract, indiferent de gradul de ocupare al unităților, însă pune la dispoziția investitorilor și apartamente de vacanță care pot fi introduse în circuitul hotelier, fiind construite în cadrul ansamblurilor hotel & residence de 5 stele din cele mai populare zone turistice din țara noastră, Constanța și Brașov.
7. Costul de administrare
Randamentul investiției este direct influențat de costurile de administrare ale unității: de la cheltuieli comune cum ar fi întreținerea zonelor de tranzit, eventuale reparații ale clădirii, consum de energie în spațiile comune sau menținerea în funcțiune a unor facilități și până la cheltuielile individuale care presupun consum de energie, eventuale renovări sau curățenie.
Calitatea construcției este un aspect ce influențează eficiența energetică și termică, implicit viitoarele costuri de întreținere.
În cazul Nordis Mamaia, costurile de administrare nu diferă față de cele ale unei construcții obișnuite, avantajul fiind o serie de facilități și servicii care pot fi accesate contra cost strict în momentul utilizării. Alfel spus, proprietarii nu achită costuri de întreținere a facilităților disponibile în cadrul ansamblului, ci doar costul de folosire, atunci când doresc să beneficieze de ele.
8. Rentabilitatea investiției
Gradul de atractivitate a investiției se calculează luând în considerare următoarele aspecte: randamentul, perioada de amortizare, aprecierea în timp, respectiv profitul obținut în caz de revânzare.
• Calculul randamentului este un pas esențial în planificarea investiției. Acesta se exprimă în procente și se stabilește prin raportul dintre veniturile încasate din chirie pe parcursul unui an și costul de achiziție al proprietății. De aceea, încă de la început trebuie stabilit dacă proprietatea urmează să fie închiriată pe termen lung sau în regim hotelier, iar mai apoi să fie estimat venitul lunar și cel anual.
Pentru a analiza în mod corect rentabilitatea investiției, din venitul brut se scad toate costurile de întreținere, taxe sau reparații și se adaugă, după caz, alte beneficii.
Conceptul cumpără o cameră de hotel, adus pentru prima oară în România de către Nordis Group, garantează un randament anual de 7% indiferent de gradul de ocupare al unității. În prezent, dezvoltatorul mai are disponibile spre vânzare un număr redus de unități în hotelul Nordis Mamaia 5*****și în hotelul Nordis Brașov 5*****, aflat în stadiu de construire.
Dezvoltatorul Nordis Group oferă ca beneficiu la achiziția unei camere în hotel, o vacanță de 5 stele anual, gratuită, valoarea acesteia fiind estimată la peste 2.000 €.
Într-o astfel de analiză, este relevantă și evaluarea timpului care trebuie alocat de către investitor pentru obținerea randamentului dorit. Din fericire, pentru cei care sunt în căutarea unui venit pasiv din închiriere, serviciile de property management oferite de Nordis Group asigură acest confort, scutind proprietarul de activitățile specifice.
Fiind primul lanț hotel & residence de 5 stele din țara noastră, Nordis oferă acest serviciu de property management și proprietarilor de apartamentele rezidențiale, contra cost. Avantajele majore constau în necondiționarea perioadei de închiriere prin intermediul Nordis și accesul la facilitățile și serviciile de 5 stele din cadrul hotelurilor Nordis.
Randamentul anual al proprietăților rezidențiale este estimat la 10% și poate chiar să depășească acest procent dacă proprietatea este mobilată, dotată modern și este des închiriată în regim hotelier, inclusiv în lunile reci. Facilitățile ansamblului de 5 stele sunt un criteriu extrem de important, care mențin atractivitatea tot timpul anului.
Conform legislației în vigoare, fiecare venit se impozitează, declarația veniturilor din închiriere fiind o sarcină ce revine proprietarilor.
• Aprecierea în timp a unității
Cea mai bună apreciere a unei proprietăți este realizată atunci când se achiziționează în stadiu de lansare a proiectului. Pe parcursul procesului de construire, prețurile cresc, deci valoarea investiției primilor proprietari se apreciază treptat. De asemenea, valoarea proprietăților imobiliare crește în timp odată cu economia sau dacă se înregistrează o cerere mare, care poate fi datorată dezvoltării zonei sau evoluția pieței imobiliare.
În cazul Nordis Mamaia, valoarea proprietăților s-a apreciat considerabil, iar o nouă apreciere urmează odată cu începerea sezonului estival 2024. De asemenea, pe măsură ce construirea etapei 2 avansează și sunt date în folosință mai multe facilități din cadrul ansamblului, valoarea proprietăților va înregistra o apreciere suplimentară.
În prezent, proprietățile imobiliare sunt cea mai sigură modalitate de investire a banilor, cu cel mai mare potențial de apreciere, având în vedere că România se află pe locul al treilea în topul ţărilor europene cu cele mai ieftine locuinţe, în timp ce Austria este cea mai scumpă ţară europeană pe acest segment, conform unui studiu realizat Deloitte Property Index 2023, pe baza datelor din principalele oraşe din 27 de ţări.
9. Viziunea de viitor a dezvoltatorului
Conform Horwath HTL, lider global în consultanță și evaluare hotelieră și turistică, Nordis Mamaia este cel mai mare ansamblu de leisure de 5 stele din Europa Centrală și de Est.
Dezvoltatorul Nordis Group își asumă administrarea ansamblului pentru minimum 30 de ani, iar hotelul integrat va fi operat integral de către Nordis. Acest lucru garantează că ansamblul va fi menținut la aceleași standarde de calitate, facilitățile vor funcționa în continuare la capacitate maximă, iar atractivitatea turiștilor va crește inclusiv datorită eforturilor de marketing pe care dezvoltatorul le va desfășura în viitor, la nivel internațional.
Caracterul sustenabil al clădirilor va deveni un criteriu obligatoriu pentru achiziție, Nordis asigurându-se că proiectele sale răspund nevoilor din viitor.
10. Comunitatea din care faci parte
Prin achiziția unei locuințe, noul proprietar intră automat într-o comunitate aparte, cunoaște oameni noi cu care va trebui să dezvolte pe termen lung o relație de colaborare și de cele mai multe ori, conlocuire.
În cazul unor proiecte imobiliare premium, cum sunt cele dezvoltate de Nordis Group, comunitatea reprezintă chiar o motivație în plus pentru a achiziționa o proprietate. Membrii au un anumit statut și stil de viață, de obicei sunt oameni de business și cu viziune de viitor, fapt ce duce la crearea unui mediu care favorizează evoluția și un mediu ideal pentru dezvoltare.
Nordis Group pune bazele Nordis Exclusive Club, o comunitate de oameni valoroși – antreprenori, investitori, owners și top management în cadrul unor afaceri de succes, care au achiziționat o proprietate într-unul din ansamblurile de la munte, de la mare sau în proiectul rezidențial din capitală. Membrii clubului au parte de beneficii în întregul lanț hotelier de 5 stele dezvoltat de Nordis și vor putea participa la evenimente exclusiviste pentru distracție și networking, ocazii în care se pot pune bazele unor noi relații de business.
11. Condiții contractuale
Achiziția unei locuințe implică un efort financiar considerabil și este o decizie luată pe termen lung. Procesul decizional se realizează etapizat și poate dura de la câteva zile, â la câteva luni. Achizițiile cu obiectiv de investiție se realizează în general mai rapid, cumpărătorii fiind specializați sau cunoscători în domeniu, însă o analiză detaliată a condițiilor contractuale este necesară indiferent de situație.
De la costuri și până la garanții privind imobilul sau sumele plătite în avans, fiecare clauză trebuie clarificată și discutată cu dezvoltatorul pentru evitarea unor neînțelegeri ulterioare.
Un exemplu de situație care necesită monitorizare este ca prețul stipulat în contract în momentul semnării promisiunii de vânzare-cumpărare să nu suporte modificări până în momentul semnării contractului final de vânzare-cumpărare.
În cazul achiziției unei proprietăți în stadiu de proiect, perioada dintre semnarea celor două documente poate fi și de 1-3 ani, ceea ce înseamnă că securizarea prețului actual al locuinței poate fi un avantaj în viitor, la momentul intrării în posesie valoarea de piață a proprietății putând să se fi apreciat deja.
Prin securizarea prețului inițial se evită și eventualitatea includerii în prețul final majorările cheltuielilor cu construcția, cauzate de schimbări economice sau de o instabilitate politică. Ca o referință, potrivit estimărilor din luna martie 2024, în activitatea de construcții se va înregistra în următoarele 3 luni o creștere a volumului producției (sold conjunctural +19%).
Important! Nordis Group garantează prin contract investitorilor că prețul negociat la semnarea promisiunii rămâne neschimbat indiferent de situația economică de la momentul semnării contractului de vânzare-cumpărare. Cei care au cumpărat un apartament în etapa 1 Nordis Mamaia beneficiază deja de o apreciere a proprietății cu până la 46% în 2 ani.
